Durante uma vistoria, ouvimos uma afirmação que provavelmente já foi repetida milhares de vezes em obras, condomínios e processos judiciais.

"Pode colocar no laudo. A culpa é da construtora."

Olhamos para a parede.

A infiltração realmente existia.

A pintura estava deteriorada.

As manchas de umidade eram evidentes.

À primeira vista, parecia um caso simples.

Mas havia uma pergunta que ainda não havia sido respondida.

Como aquela infiltração surgiu?

Foi exatamente nesse momento que a perícia começou.

Na Engenharia Diagnóstica, não partimos da conclusão.

Partimos das evidências.

Porque uma infiltração nunca representa a causa do problema.

Ela representa apenas um sintoma.

O que é um vício construtivo?

Chamamos de vício construtivo a falha relacionada ao projeto, aos materiais utilizados ou à execução da obra que compromete o desempenho esperado da edificação.

É importante compreender uma diferença fundamental.

O vício construtivo não é a infiltração.

A infiltração é apenas a manifestação visível de um problema que pode — ou não — ter origem em um vício construtivo.

Em outras palavras, a infiltração mostra que existe algo errado.

A perícia identifica o que realmente está errado.

Toda infiltração caracteriza um vício construtivo?

Não.

Essa é uma das conclusões mais precipitadas que encontramos durante perícias envolvendo edificações.

Ao longo da nossa atuação, verificamos infiltrações causadas por situações completamente diferentes.

Entre elas:

• falhas de impermeabilização;

• rompimento de tubulações;

• deficiência do sistema de drenagem;

• fissuras decorrentes de movimentações estruturais;

• reformas realizadas após a entrega da obra;

• ausência de manutenção;

• envelhecimento natural dos sistemas construtivos;

• condensação provocada por ventilação inadequada.

Visualmente, muitas dessas situações são praticamente idênticas.

Tecnicamente, possuem causas completamente diferentes.

É justamente por isso que não é possível definir responsabilidades observando apenas a aparência da manifestação.

O que analisamos durante uma perícia de engenharia?

Uma investigação técnica exige que diferentes elementos da edificação sejam avaliados em conjunto.

Normalmente analisamos:

Impermeabilização

Verificamos se os sistemas executados são compatíveis com o projeto, apresentam falhas ou perderam desempenho ao longo do tempo.

Sistema de drenagem

A drenagem superficial e subterrânea exerce influência direta sobre diversas infiltrações.

Problemas nesse sistema costumam gerar manifestações persistentes.

Cobertura

Telhados, calhas, rufos e condutores são inspecionados para identificar possíveis pontos de entrada da água.

Instalações hidráulicas

Vazamentos em tubulações podem produzir sintomas muito semelhantes aos de um vício construtivo.

Reformas posteriores

Intervenções executadas após a entrega do imóvel podem modificar sistemas originalmente projetados e alterar completamente a origem do problema.

Histórico de manutenção

A ausência de manutenção preventiva acelera a degradação dos sistemas e pode favorecer o surgimento de infiltrações.

Idade da edificação

O comportamento dos materiais muda ao longo do tempo e influencia diretamente a análise técnica.

Condições climáticas

Também avaliamos fatores ambientais, intensidade das chuvas, incidência dos ventos e demais características que possam contribuir para o surgimento da manifestação.

Características do terreno

Em determinadas situações, o comportamento do solo e das águas subterrâneas exerce papel decisivo na investigação.

Nenhum desses fatores é analisado isoladamente.

A conclusão surge da relação entre todas as evidências encontradas.

Quais são as causas mais comuns de infiltrações?

Embora cada edificação possua características próprias, algumas causas aparecem com frequência durante as perícias.

Entre elas destacamos:

• falhas de impermeabilização;

• fissuras em elementos construtivos;

• vazamentos em instalações hidráulicas;

• drenagem insuficiente;

• falhas em coberturas;

• condensação;

• ausência de manutenção preventiva.

Em diversas situações, mais de um fator contribui simultaneamente para o problema.

Como identificamos a verdadeira origem da infiltração?

Uma perícia de engenharia não se limita à observação visual.

Nossa investigação normalmente envolve:

• vistoria técnica detalhada;

• análise documental;

• estudo dos projetos disponíveis;

• registros fotográficos;

• medições em campo;

• avaliação das condições de uso da edificação;

• análise do histórico de manutenção;

• aplicação das normas técnicas pertinentes.

Nosso objetivo não é descobrir apenas onde a água apareceu.

Buscamos compreender por que ela chegou até aquele ponto.

É essa resposta que permite definir responsabilidades técnicas de forma consistente.

Quando vale a pena contratar uma perícia de engenharia?

A perícia é recomendada sempre que houver necessidade de identificar tecnicamente a origem de uma infiltração.

Isso ocorre frequentemente em situações como:

• disputas judiciais envolvendo imóveis;

• ações relacionadas a vícios construtivos;

• conflitos entre condôminos e condomínios;

• entrega de empreendimentos;

• aquisição de imóveis com suspeita de patologias;

• discussões entre proprietários, construtoras e incorporadoras;

• produção antecipada de prova.

Quanto mais cedo a investigação for iniciada, maiores costumam ser as possibilidades de preservar evidências importantes.

Perguntas Frequentes

Uma infiltração sempre é culpa da construtora?

Não.

Embora algumas infiltrações tenham origem em vícios construtivos, muitas decorrem de falta de manutenção, desgaste natural, reformas posteriores, falhas em instalações hidráulicas ou outros fatores que somente uma investigação técnica consegue identificar.

Como saber se uma infiltração é um vício construtivo?

Por meio de uma perícia de engenharia que investigue a origem da manifestação patológica, analise os sistemas construtivos e avalie todo o histórico da edificação.

Quem pode elaborar um laudo sobre infiltrações?

O laudo deve ser elaborado por engenheiro legalmente habilitado e com experiência em Engenharia Diagnóstica e Perícias de Engenharia.

Quando devo contratar uma perícia?

Sempre que houver necessidade de identificar tecnicamente a causa da infiltração, definir responsabilidades ou produzir prova para processos judiciais e extrajudiciais.

A infiltração é apenas o começo da investigação

Ao longo da nossa atuação, aprendemos que uma infiltração nunca representa a conclusão.

Ela representa apenas o primeiro indício de que existe um problema que precisa ser compreendido.

Somente uma investigação técnica permite determinar sua verdadeira origem e estabelecer, com critérios objetivos, se existe um vício construtivo ou qualquer outro fator responsável pela manifestação observada.

Na M Júnior Soluções em Engenharia atuamos com Engenharia Diagnóstica, Perícias Judiciais e Assistência Técnica, auxiliando proprietários, condomínios, empresas e escritórios de advocacia na investigação de infiltrações, vícios construtivos, patologias das edificações e demais manifestações que exigem análise técnica especializada.